Permisos para rodar en una vivienda privada en Madrid: guía práctica

Los permisos para rodar en una vivienda privada en Madrid dependen principalmente de dónde se desarrolla realmente la producción y qué espacios utiliza. No es lo mismo rodar en un chalet independiente que hacerlo en un piso situado dentro de una comunidad de propietarios, y tampoco es lo mismo trabajar exclusivamente dentro de la propiedad que reservar aparcamiento o instalar equipos en la calle. Esta guía explica qué autorizaciones intervienen en cada caso y qué debe comprobarse antes de aceptar un rodaje.

¿Hace falta un permiso del Ayuntamiento para rodar dentro de una vivienda privada en Madrid?

Esta es probablemente la primera duda de cualquier propietario.

Y conviene distinguir entre el permiso para utilizar la propiedad privada y los permisos administrativos relacionados con el rodaje.

Cuando la grabación se desarrolla exclusivamente dentro de una propiedad privada, la documentación municipal de Madrid sobre rodajes no establece una autorización general del Ayuntamiento por el mero hecho de filmar en su interior. El propio sistema municipal diferencia los espacios privados de la vía pública y de los edificios o instalaciones municipales. Madrid Film Office

Por tanto, en una vivienda privada, el punto de partida es disponer de la autorización de quien tenga capacidad legal para permitir el uso del inmueble.

Pero esto no significa que cualquier rodaje dentro de una vivienda pueda realizarse sin más trámites.

Todo dependerá de cómo se desarrolle la producción.

Primer caso: rodaje en una vivienda individual o chalet

Pensemos en un chalet independiente situado en una parcela privada.

La productora quiere rodar:

• Dentro de la vivienda
• En el jardín
• En la piscina
• En el garaje
• En otros espacios pertenecientes a la propia parcela

Si toda la actividad permanece dentro de la propiedad privada y no requiere ocupar la vía pública, estamos ante el supuesto más sencillo.

Autorización del propietario

La productora necesita contar con la autorización para utilizar la vivienda.

Lo adecuado es formalizarlo mediante un contrato o acuerdo de localización en el que se establezcan, entre otras cuestiones:

• Identificación de las partes
• Propiedad utilizada
• Fechas y horarios
• Precio
• Espacios autorizados
• Número aproximado de personas
• Posibilidad de mover mobiliario
• Montajes o modificaciones permitidas
• Responsabilidad por daños
• Seguros
• Condiciones de restitución de la vivienda

En una producción profesional, estas cuestiones deberían quedar definidas antes de comenzar.

¿Y si el chalet pertenece a una urbanización?

Aquí aparece una diferencia importante.

Una vivienda puede ser físicamente independiente pero encontrarse dentro de una urbanización con:

• Calles privadas
• Garita de seguridad
• Barreras de acceso
• Jardines comunitarios
• Piscina comunitaria
• Aparcamientos comunes
• Otras instalaciones compartidas

En ese caso hay que comprobar quién es titular o gestor de esos espacios y qué establecen los estatutos y normas internas.

La autorización del propietario de la vivienda no implica automáticamente que la producción pueda utilizar libremente espacios comunes o privados pertenecientes a la comunidad.

Segundo caso: rodaje en un piso dentro de una comunidad de propietarios

Este supuesto requiere mayor atención.

Imaginemos que una productora quiere rodar dentro de un piso situado en un edificio residencial de Chamberí, Salamanca, Chamartín o cualquier otro barrio de Madrid.

El interior del piso es un espacio privativo, pero para llegar hasta él probablemente habrá que utilizar:

• Portal
• Escaleras
• Ascensor
• Pasillos
• Vestíbulo
• Otros elementos comunes

Y durante varias horas pueden entrar y salir actores, técnicos y material.

Aquí entra en juego la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal.

La ley reconoce el uso de los elementos privativos, pero también establece obligaciones respecto de los elementos comunes. El propietario debe respetar las instalaciones generales y elementos comunes, utilizarlos adecuadamente y evitar daños. Asimismo, no pueden desarrollarse en la vivienda o en el resto del inmueble actividades prohibidas por los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. BOE

¿Hace falta siempre autorización de la comunidad para rodar dentro de un piso?

Aquí es especialmente importante no hacer una afirmación demasiado simplista.

La Ley de Propiedad Horizontal no contiene un artículo que establezca de forma general que todo rodaje puntual realizado dentro de una vivienda necesite obligatoriamente una votación previa de la comunidad de propietarios.

Por tanto, no sería correcto afirmar que cualquier grabación dentro de un piso exige automáticamente autorización de la Junta.

Pero tampoco sería correcto concluir que el propietario puede utilizar libremente todos los elementos comunes para organizar una producción audiovisual.

Hay que analizar cómo afecta realmente el rodaje al edificio.

Rodar dentro del piso no es lo mismo que rodar en el portal

Esta diferencia es fundamental.

Una cosa es que el equipo atraviese el portal para acceder a la vivienda y otra muy diferente que el portal se convierta en parte del set.

Por ejemplo:

Situación A: diez personas entran al piso con material y el rodaje se desarrolla íntegramente dentro de la vivienda.

Situación B: se colocan cámaras y focos en el portal, se bloquea parcialmente una escalera, se utiliza el rellano para almacenar equipos y se rueda una escena en el ascensor.

Jurídicamente y desde el punto de vista de la convivencia, no son situaciones equivalentes.

En el segundo caso existe un uso directo de elementos comunes para la propia producción y debe analizarse la autorización necesaria conforme al título constitutivo, estatutos, normas internas y Ley de Propiedad Horizontal.

Qué debe comprobarse antes de rodar en una comunidad de propietarios

Antes de confirmar un piso como localización resulta recomendable revisar:

• Estatutos de la comunidad
• Normas de régimen interior
• Limitaciones existentes sobre actividades
• Elementos comunes que necesitará la producción
• Número aproximado de personas
• Horarios
• Necesidades de carga y descarga
• Uso del ascensor
• Posibles molestias a vecinos

La propia Ley de Propiedad Horizontal permite que las comunidades establezcan normas de régimen interior para regular la convivencia y la adecuada utilización de servicios y elementos comunes. BOE

Informar a la comunidad puede ser muy recomendable aunque no exista una autorización formal obligatoria

Una cosa es la obligación jurídica estricta y otra la buena gestión de una localización.

Aunque un determinado rodaje limitado al interior de una vivienda no requiera acuerdo de la Junta, resulta prudente valorar la comunicación previa al presidente o administrador cuando vaya a existir un movimiento de personas y material claramente superior al habitual.

Especialmente si habrá:

• Equipo numeroso
• Varias horas de carga y descarga
• Uso intensivo del ascensor
• Entrada de material voluminoso
• Rodaje prolongado
• Horarios poco habituales

Evitar que los vecinos descubran inesperadamente que hay una producción trabajando en el edificio puede prevenir muchos conflictos.

¿Qué ocurre con el ruido?

Que un rodaje se realice dentro de una propiedad privada no lo deja fuera de las normas sobre ruido.

Madrid dispone de una Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica, y el Ayuntamiento establece límites para los niveles sonoros transmitidos tanto al exterior como a viviendas y locales acústicamente colindantes. Ayuntamiento de Madrid

Este aspecto cobra especial importancia en edificios residenciales.

Un rodaje diurno y controlado no plantea las mismas circunstancias que una producción nocturna con música, movimiento constante de mobiliario o equipos generando ruido.

La planificación debe tener en cuenta también a los vecinos.

Tercer caso: el rodaje está dentro de la vivienda, pero necesita la calle

Este es uno de los supuestos más habituales y donde puede aparecer la necesidad de autorización municipal.

Imaginemos un chalet o un piso en el que toda la acción se rueda en el interior.

La producción, sin embargo, necesita estacionar delante:

• Camiones técnicos
• Furgonetas
• Vehículos de iluminación
• Equipos de producción

O necesita reservar espacio para carga y descarga.

En ese momento entra en juego la ocupación de la vía pública.

Madrid Film Office especifica expresamente que puede solicitarse reserva de estacionamiento para producciones cuyo set se encuentre en el interior de un edificio. Madrid Film Office

Por tanto, que las cámaras estén dentro de una vivienda no significa necesariamente que la producción no necesite permisos municipales.

Los dos procedimientos municipales principales para rodajes en vía pública

En Madrid existen dos procedimientos diferentes según las características de la producción.

Acto Comunicado

Está pensado para producciones pequeñas que cumplan determinadas condiciones.

Actualmente el Ayuntamiento establece, entre otros requisitos:

• Equipo de trabajo de hasta 15 personas
• Sin equipos electrotécnicos
• Sin dificultar la circulación de vehículos o peatones

El procedimiento no está sujeto a tasas y debe presentarse antes de realizar el rodaje. Sede Electrónica Madrid

Permiso de Ocupación de la Vía Pública

Cuando la producción tiene necesidades mayores, puede ser necesario solicitar una autorización de ocupación.

Entre los supuestos contemplados se encuentran los rodajes que necesitan reservar superficie de vía pública, utilizar determinados equipos, afectar a la circulación o trabajar con equipos superiores a 15 personas. Sede Electrónica Madrid

Para este tipo de autorización existen tasas municipales y deben respetarse los procedimientos y plazos correspondientes.

¿Quién tramita los permisos de la calle?

Los permisos de rodaje en vías públicas, espacios libres y parques públicos del término municipal de Madrid son gestionados por el Negociado de Autorizaciones de Rodajes, Retransmisiones y Reportajes Fotográficos del Ayuntamiento de Madrid. Ayuntamiento de Madrid

En una producción profesional, normalmente es la productora o su departamento de localizaciones quien gestiona estos trámites, no el propietario de la vivienda.

Esto es importante para el propietario: ceder su casa no significa que tenga que convertirse en responsable de gestionar los permisos de producción.

¿Qué ocurre si quieren rodar también la fachada desde la calle?

Hay que volver a separar dos cuestiones.

El propietario puede autorizar el uso de su propiedad en aquello sobre lo que tenga capacidad de disposición, pero si para obtener la imagen la producción instala cámaras, trípodes, iluminación, vehículos o cualquier infraestructura sobre dominio público, deberá analizarse el permiso municipal correspondiente.

El Ayuntamiento regula precisamente los rodajes que implican ocupación del dominio público. Ayuntamiento de Madrid

Por tanto, una misma escena puede requerir simultáneamente:

autorización privada + autorización administrativa para ocupar espacio público.

¿Qué ocurre si quieren rodar en el portal, escalera, jardín o piscina comunitaria?

Estos espacios no pertenecen exclusivamente al propietario del piso.

Si forman parte de los elementos comunes, el propietario individual no debería comprometer por sí solo su utilización como localización de rodaje sin comprobar previamente el régimen aplicable y obtener, cuando corresponda, la autorización de la comunidad.

Además, la Ley de Propiedad Horizontal obliga a respetar los elementos comunes y evitar daños o desperfectos. BOE

La cuestión es especialmente relevante cuando esos espacios no sirven simplemente de paso, sino que aparecen en cámara o se utilizan como parte efectiva del set.

¿Y si la vivienda es alquilada y no pertenece a quien vive en ella?

Este supuesto debe analizarse con todavía más precaución.

Un inquilino no debe asumir que puede ceder la vivienda a una productora en las mismas condiciones que el propietario.

Hay que revisar el contrato de arrendamiento, el alcance del uso autorizado de la vivienda y obtener las autorizaciones que correspondan antes de comprometer el inmueble para una producción.

Para una agencia o productora, lo prudente es verificar quién tiene capacidad suficiente para autorizar el rodaje.

Un esquema práctico para entenderlo

La situación puede resumirse así:

Un error frecuente: confundir autorización del propietario con todos los permisos del rodaje

Que el propietario diga “sí” permite avanzar, pero no resuelve automáticamente todas las autorizaciones.

Una producción puede necesitar coordinar tres ámbitos diferentes:

1. Propiedad privada: autorización para utilizar la vivienda.

2. Comunidad de propietarios: cuando la producción afecta o pretende utilizar elementos comunes y según lo previsto en estatutos, normas internas y legislación aplicable.

3. Ayuntamiento: cuando se ocupa o afecta el dominio público o intervienen otros espacios sujetos a autorización municipal.

Entender esta separación evita muchos problemas.

Qué debería preguntar un propietario antes de aceptar

Antes de cerrar las condiciones resulta razonable preguntar a la productora:

• ¿Cuántas personas acudirán?
• ¿Qué zonas de la vivienda se utilizarán?
• ¿Necesitarán portal, ascensor o zonas comunes?
• ¿Habrá material almacenado fuera de la vivienda?
• ¿Necesitarán reservar estacionamiento?
• ¿Se instalará algún equipo en la calle?
• ¿Qué horarios tendrá el rodaje?
• ¿Habrá escenas especialmente ruidosas?
• ¿Qué seguro tiene la producción?
• ¿Quién se responsabiliza de los permisos necesarios?

Estas preguntas permiten detectar con antelación qué autorizaciones deben gestionarse.

La convivencia con los vecinos también forma parte de una buena producción

Madrid Film Office establece como criterio general el principio de mínima afectación, buscando reducir las molestias que los rodajes puedan ocasionar a residentes, comerciantes y ciudadanos. Madrid Film Office

Este principio resulta especialmente lógico en edificios residenciales.

Una producción bien organizada debe intentar minimizar:

• Ruidos
• Bloqueos de accesos
• Uso innecesario de zonas comunes
• Acumulación de personas en portales
• Molestias durante carga y descarga
• Horarios problemáticos

Para un propietario, esto es tan importante como la remuneración.

Conclusión

Los permisos para rodar en una vivienda privada en Madrid no pueden resumirse diciendo simplemente que “hace falta permiso del Ayuntamiento” o que “basta con que autorice el propietario”.

Si el rodaje se desarrolla exclusivamente dentro de una propiedad privada, el régimen es diferente al de la ocupación del espacio público. En un piso dentro de una comunidad hay que añadir las reglas de propiedad horizontal y analizar cualquier utilización de portales, escaleras, ascensores, jardines u otros elementos comunes. Y si la producción necesita reservar aparcamiento, instalar equipos o afectar la vía pública, entran en juego los procedimientos municipales de rodaje.

Por eso, antes de confirmar una localización es fundamental estudiar cómo se va a utilizar realmente la vivienda y todo lo que la rodea.

Tomassetti di Navelli trabaja con propietarios y profesionales audiovisuales para que la utilización de viviendas como localizaciones se plantee desde el principio de forma organizada, identificando las necesidades del rodaje y coordinando correctamente a propiedad y producción. A través de tomassetti-rodajes.com seleccionamos viviendas en Madrid y otras zonas de España para cine, televisión, publicidad y fotografía.